L'investissement immobilier attire de nombreux investisseurs pour son potentiel de revenus locatifs, mais aussi pour ses avantages fiscaux. La création d'une société immobilière peut s'avérer avantageuse pour optimiser sa fiscalité et protéger son patrimoine.
Comprendre la structure juridique d'une société immobilière
Une société immobilière est une entité juridique distincte de son propriétaire, ce qui signifie que l'investisseur n'est pas personnellement responsable des dettes de la société. Plusieurs types de sociétés immobilières existent, parmi lesquelles la SARL (Société à Responsabilité Limitée) et la SAS (Société par Actions Simplifiée) sont les plus courantes.
Avantages de la société immobilière
- Responsabilité limitée : La responsabilité de l'investisseur est limitée au montant de ses apports dans la société. En cas de difficultés financières, le patrimoine personnel de l'investisseur est protégé.
- Protection du patrimoine : Les biens immobiliers détenus par la société sont distincts du patrimoine personnel de l'investisseur, offrant une protection en cas de litige ou de faillite.
- Transmission simplifiée : La transmission du patrimoine immobilier détenu en société est plus simple et moins coûteuse qu'une transmission en nom propre.
Choisir le type de société adapté
Le choix du type de société immobilière dépend des besoins et des objectifs de l'investisseur. La SARL est généralement privilégiée pour les petits investissements, tandis que la SAS offre plus de souplesse pour les investissements plus importants.
Les avantages fiscaux d'une société immobilière
Réduction de l'impôt sur le revenu
La société immobilière offre plusieurs avantages fiscaux pour réduire l'impôt sur le revenu de l'investisseur.
Amortissement
L'amortissement permet de déduire une partie du coût d'acquisition de l'immeuble chaque année. Cette déduction se traduit par une réduction de l'impôt sur le revenu.
Déduction des charges
La société immobilière peut déduire différentes charges de ses revenus locatifs. Les frais de gestion, les intérêts d'emprunt, les impôts fonciers et les frais d'entretien sont des exemples de charges déductibles.
Frais d'acquisition
Une partie des frais d'acquisition de l'immeuble, comme les frais de notaire et les frais de garantie, est déductible des revenus de la société.
Fiscalité des loyers
Les revenus locatifs de la société sont soumis à l'impôt sur les sociétés.
Impôt sur les sociétés
Le taux d'imposition de l'impôt sur les sociétés est actuellement de 25% pour les bénéfices inférieurs à 38 120 euros et de 33 1/3% pour les bénéfices supérieurs. Il existe des régimes d'imposition spécifiques pour les sociétés immobilières, comme le régime du réel simplifié.
TVA
La société immobilière peut choisir d'être assujettie à la TVA sur les loyers. Dans ce cas, elle peut déduire la TVA sur ses achats et ses dépenses. La TVA est généralement récupérable par les locataires.
Gestion du patrimoine
La société immobilière offre des avantages pour la gestion et la transmission du patrimoine immobilier.
Transmission du patrimoine
La transmission d'un patrimoine immobilier détenu en société est plus avantageuse fiscalement qu'une transmission en nom propre. Les droits de succession sont généralement moins élevés.
Protection du patrimoine personnel
En cas de difficultés financières, la société immobilière permet de protéger le patrimoine personnel de l'investisseur. Les créanciers ne peuvent pas saisir les biens personnels de l'investisseur pour recouvrer les dettes de la société.
Avantages spécifiques
Investissement locatif meublé
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre des avantages fiscaux spécifiques. Il permet de choisir entre le régime réel simplifié et le régime micro-BIC.
- Exemple : Si un investisseur achète un appartement meublé pour 200 000 euros et le loue en LMNP, il peut déduire les frais d'aménagement et d'ameublement de ses revenus locatifs.
- Avantage : Le régime micro-BIC est plus simple à déclarer et permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs.
Investissement dans l'immobilier neuf
Des dispositifs comme la loi Pinel permettent de bénéficier d'avantages fiscaux pour les investissements dans l'immobilier neuf. La réduction d'impôt est proportionnelle au montant investi et à la durée de la location.
- Exemple : Un investisseur qui achète un appartement neuf de 200 000 euros et le loue pendant 12 ans sous la loi Pinel peut bénéficier d'une réduction d'impôt de 12% du prix d'achat, soit 24 000 euros sur l'ensemble de la période.
Les aspects pratiques à prendre en compte
Création de la société immobilière
La création d'une société immobilière implique différentes étapes, notamment la rédaction des statuts, la détermination du capital social et les formalités administratives.
Coûts et obligations
La création et la gestion d'une société immobilière engendrent des coûts, tels que les frais de notaire, les frais de gestion, les impôts et les cotisations sociales.
Conseils et expertise
Il est important de se faire accompagner par des professionnels comme un expert-comptable, un avocat fiscaliste et un gestionnaire immobilier pour optimiser sa fiscalité et gérer efficacement sa société immobilière.
La création d'une société immobilière peut être une stratégie avantageuse pour les investisseurs. En plus de la protection du patrimoine et de la transmission simplifiée, la société immobilière offre de nombreux avantages fiscaux qui permettent de réduire l'impôt sur le revenu et d'optimiser la fiscalité.
