NOUS VOUS ACCOMPAGNONS POUR BIEN COMPRENDRE LA SCI (Société Civile Immobilière)



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Qu’est-ce qu’une SCI?


Une SCI est une société civile immobilière créée par au moins 2 personnes. Elle achète, gère ou construit des immeubles. C’est donc la SCI qui est propriétaire des biens et non les associés de la SCI (ils détiennent des parts de cette société).


Dans quels cas créer une SCI ?


Il est conseillé de créer une SCI pour :

■ Acheter un ou plusieurs bien à plusieurs ;

■ Transmettre son patrimoine plus facilement à ses héritiers.


Quels sont les avantages d’une SCI ?


■ Mutualiser le financement et les risques : la SCI permet d’acheter et de supporter le poids des travaux à plusieurs.

■ Droits de succession réduits : lorsque la SCI se retrouve propriétaire d’un bien, il est possible de démembrer les parts de la SCI. Dans ce cas, les enfants se retrouveront nus-propriétaires des parts de la SCI et les parents conserveront l’usufruit des parts de la SCI. Ceci permet d’avoir comme base de valeur de transmission patrimoniale uniquement la valeur de la nue-propriété et donc de limiter les coûts de transmission.

■ Gérance : c’est le gérant de la SCI qui prend en compte la gestion de la SCI suivant les pouvoirs définis dans les statuts, ce qui évite les conflits.

■ Éviter l’indivision : en indivision, les héritiers se retrouvent copropriétaires d’un bien. Si un des indivisaires décède, c’est la loi qui décide à qui ira la part de l’indivisaire. On peut donc se retrouver en indivision avec quelqu’un avec qui on ne s’entend pas par exemple. Par ailleurs, nul ne peut forcer quelqu’un à rester en indivision : si un des deux indivisaires veut vendre, l’autre n’a pas le choix.


Quels sont les inconvénients d’une SCI ?


■ Création : On ne peut pas créer une SCI avec un unique associé.

■ Frais : comptabilité, assemblée générale, création … les coûts de création d’une SCI peuvent vite grimper.

■ Pas de délai de rétractation : lors d’une acquisition immobilière, il y a 10 jours de délai de rétractation en tant que particulier pour revenir sur le compromis, 0 jours en société.

■ Vices cachés : la SCI ne bénéficie pas des clauses la protégeant des vices cachés, contrairement à un particulier. En effet, le particulier est réputé non averti alors que la société est réputée comme sachant car c’est une société.

■ Crédit : plus difficile à obtenir, les conditions sont généralement moins bonnes qu’avec les particuliers (taux, durée, …).

■ Résidence principale et IFI : si on détient une résidence principale au travers d’une SCI, on perd l’avantage de l’abattement des 30% des particuliers en matière de détention pour le calcul de l’IFI.

■ Pertes : les associés s’engagent à contribuer aux pertes à hauteur des parts détenues.

 

La SCI à l’IR


■ Imposition des revenus : La SCI à l’IR est transparente fiscalement. Les revenus issus de la SCI sont donc imposés comme pour le salaire.

Exemple : je perçois 10 000€ de loyers. Après déductions des charges j’ai un bénéfice de 5 000€ sur lequel il faut payer l’IR à hauteur de ma Tranche Marginale d’Imposition (TMI) + les Prélèvements Sociaux (PS).
Avec une TMI de 30%, il faudra payer 47,2% sur les 5 000€ de bénéfices (30% de TMI + 17,2% de PS).

■ Taxe sur la plus-value immobilière : L’IR permet d’être imposé comme l’est un particulier. Il peut donc bénéficier d’abattement en fonction de la durée de détention du bien.

■ Déduction et amortissements : Ils sont identiques au régime réel nu.

■ Location meublée : La location meublée n’est pas possible. Cependant, il existe une tolérance de 10% : seuls 10% des revenus de la SCI peuvent provenir de la location meublée. Au-delà de ce seuil, la SCI passe automatiquement à l’IS.

■ Changement fiscal : Il est possible de passer à l’IS à tout moment.

■ Apport en nature d’un bien : Pas de droits de mutation si le bien apporté est entièrement payé (= 0 crédit). Autrement, 5% de droits sur un bien avec crédit et plus-value à titre particulier à payer.

■ Revente d’un bien en SCI :
Durée : 30ans
Prix d’achat : 100 000€
Prix de revente : 200 000€
Amortissements pratiqués : 0€
Valeur nette comptable : 100 000€
Montant de la plus-value soumise à l’IR + PS : 0 car exonération de taxe sur la plus-value à 30 ans pour les particuliers
Impôts payés sur les loyers sur 30 ans : 60 000€
Reste en poche : 140 000€ (200 000€ – 60 000€)


La SCI à l’IS


■ Imposition des revenus : La SCI à l’IS est opaque fiscalement. Les revenus issus de la SCI sont donc imposés comme pour une société.

Exemple (dans le cas où on laisse le bénéfice dans la société) :
Je perçois 10 000€ de loyers. Après déductions des charges j’ai un bénéfice de 5 000€ sur lequel il faut payer l’IS des PME :
• 15% jusqu’à 38 120€ de bénéfices ;
• 28% jusqu’à 500 000€ de bénéfices ;
• 31% au-delà (taux de 25% en 2022).
Attention : si l’investisseur choisi de se rémunérer des bénéfices, il devra s’acquitter de la Flat Tax (30%).

Exemple : j’ai 1 000€ de bénéfices donc 150€ d’IS. Je décide de sortir ce bénéfice de la SCI donc j’ai aussi 850€*30% (1 000-150) de Flat Tax à régler.

■ Taxe sur la plus-value : L’IS oblige l’investisseur à payer la plus-value comme un professionnel. Les taux successifs d’IS s’appliquent donc en fonction du montant de la plus-value. A noter que cette dernière est plus importante qu’à l’IR étant donné que l’IS permet d’amortir le bien.

■ Déduction et amortissements : il est possible d’amortir les travaux, les frais de notaire, d’agence et surtout le bien en lui-même.

■ Location meublée : Oui.

■ Changement fiscal : Il est possible de révoquer l’option à l’IS depuis le 1er Janvier 2019 dans les 5 ans qui suivent la levée de cette option.

■ Apport en nature d’un bien : 5% de droits à payer dans tous les cas, peu importe si le bien apporté a un crédit associé ou non.

■ Revente d’un bien en SCI :
Durée : 30ans
Prix d’achat : 100 000€
Prix de revente : 200 000€
Amortissement pratiqués : 0€
Valeur nette comptable : 40 000€ (100 000 – 60 000)
Montant de la plus-value soumise à l’IS : 160 000 (200 000 – 40 000)
Impôt IS à payer :
38 120 * 15% = 5 718
121 880 * 25% (en 2022) = 30 470
Total : 36 188
Les bénéfices de la SCI sont donc de 123 812€
Si on souhaite être rémunéré, il y a la Flat Tax à payer : 123 812 * 30% = 37 143
Total impôt : 73 331
Reste en poche : 86 669€


Quelle fiscalité choisir ?


Le choix de la SCI à l’IS ou à l’IR dépend de la durée de détention envisagée du bien. Plus la durée est longue, plus l’IR est intéressant et inversement.


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